最近几年，温哥华房地产水涨船高，不少投资者采用土地分割投资的办法来获得投资回报。具体做法就是，买下一块有老房的大地，然后做出土地分割的方案，最常见的是将一块地分割为两块，每块地上单独建一个新房。只要获得市政府的批准，那么就可以操作，这种分割土地的投资方法往往能带来可观的投资回报。
因为房市兴旺，这样操作的人不是少数。我们在开车时，经常能在一个社区内见到一块地上同时在建两个一模一样的新房，而且两个房子靠得很近，那么就能知道，这个基本就是土地分割。
土地分割的英文称为 Subdivision，通过土地分割来使原来的一块居民房用土地变为两块居民房用地，这种过程称为Rezoning。但是，土地分割不是肯定能成功的，因为方案要获得市政府批准，其中有不确定性，而且申请过程也比较长，通常要1-2年，还有一笔几万元的费用。如果有投资者，不去了解社区内建房条例（Zoning Bylaw），而是凭自己的感觉，那么失败的可能性会很高。下面用一个西温Dundarave区的一个土地分割方案失败的事例来具体说明。
2015年2月，一位亚裔投资者通过西人买方经纪以463.8万买下了西温Dundarave区的一块海景大地，房龄为44年，地址为2XXX Nelson Avenue，这块土地的面积为16976平尺（1577平米），在Dundarave区内，这样面积的土地是很大的，因为该区属于中密度独栋别墅区，区内平均的土地面积在7000-9000平尺，有一万尺的土地已经很罕见了，而这块地是16976平尺，可以说在区内是极其罕见的。
上图中红色框内的土地，就是这块面积为16976尺的土地，可以看到，它的面积几乎是它周围土地的两倍。
那么为什么在这样一个地块面积都差不多的区内会有这样一个大的地块？
这是因为最初的地块面积设定，是在1912年，当时，这个小街区的平均地块，是64 - 75尺宽不等，面积大概为8000 – 9200 平尺。因为具体地形的不同，有的地块宽度大一些，为75尺（22.86米），有的地块窄一些，宽度为64尺（19.507米）。
在1971年，这个地方有两块窄地合并成了一块大地，这个地块的宽度为117尺（35.7米））这就是今天这位投资者所购买的地块。
2015年7月27日，这位投资者向西温市政府递交了土地分割的申请报告。从买下到递交申请报告，其中5个月的时间，正好是请一家专业公司来为土地分割设计方案并写报告的时间。西温市政府员工在回顾了申请报告后，提出了意见。
上图中的黑框就是这个地块，其中的1和2分别是计划分割后的两个地块。
2015年8月7日，申请者修改了申请报告继续申请。市府员工根据申请报告作出专业报告递交到市府委员会。
2016年5月12日，西温市府与该投资者达成“分阶段开发该土地协议”。该协议指出，要通过该土地分割申请，西温市府要考虑修改现有的建房条例 No. 4662, 2010和4902, 2016。但该土地业主必须承担关于修改现有建房条例包括土地勘测，评估与举办听证会的所有费用。
2016年6月6日，申请者撤销了申请，该土地分割申请以失败告终。
为什么这个土地分割方案会失败？
市府递交给委员会的报告中，是这么写的：
这个土地分割申请方案，将这个地块均匀分为两块，每块地的宽度都是58尺（17.814米），土地面积是8579平尺和8477平尺。但是根据西温现在最新的地区建房条例，这个地区建房的Zoning 是RS4 （Single Family Dwelling Zone 4），所以，建房要根据这个RS4的建房条例 (Zoning Bylaw)。而这个RS4的条例规定了，这个区的最小土地面积必须是836平米（9000平尺），而土地的宽度至少是75尺（22.9米）。而这个土地分割的申请方案中分割后的两块土地，均无法达到RS4对土地宽度和面积的最小要求，所以尽管方案中的其他部分（建房高度，房屋面积等）均符合RS4的要求，该土地分割申请还是被市府否决。
2016年7月5日，该投资者将该块地挂牌659.8万出售，在两周后以630万售出。
从以上过程看，买家2015年2月买下该地，5个月后递交土地分割申请，一年多后申请被拒，从而再将该地挂牌出售。可以看出，当初该买家买这块地就是为了做土地分割的投资。
因为这个时间段正是房市兴旺的时候，所以该买家虽然土地分割的计划失败，但卖掉该地后，还赚了约160万。但是运作这个土地分割，应该也是花了不少钱，一个是请专业公司做方案的费用，一个是西温市政府收取的费用。最后的结果，虽然是土地分割还是有希望，但是这个希望不但渺茫而且费用无法预估与控制。
从这个事例可以看出，如果当初该买家购买该地时，如果能够研究下这块地的建房条例（建房条例是公开资料），那么就能知道分割后的两块土地，连RS4这个建房条例对土地面积与宽度最基本的要求都无法满足，这样递交土地分割申请获批的风险就比较高。
当然，也不是说，只要两块分割后的土地情况都满足了当地的建房条例，就肯定能通过。土地分割要通过市政府批准，本身具有不确定性，而且时间也需要1 – 2年，费用估计也要几万。所以，如果在买下土地前，能够去研究下有关资料的话，可以降低风险。
下一个问题是，以630万买下该地的接盘者。如果知道该地块用来做土地分割的风险很高基本无法实施的话，那么该地块只有两个用途。第一是推倒这个45年的旧房，建新房自住。第二个，就是建新房再卖或者未来在房市好的时候卖地。但显然第一个用途更为现实。
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