温西投资房值得入手

注:已售出

投资机会:该房价格已从439万降到388万

该房历史:

2016年2月15日,卖家328.78万购入该房。当时房龄28年,卖家进行翻建。

2017年6月15日,卖家翻建后挂牌439.8万,房屋除了墙内木柱外(几十年前的木柱比现在的都粗质量更好)其它全是新的,一楼和二楼增加了中央空调和地热,地下层因在旧地基上使用新的热水板。地下一层申请了新的邮政地址,并申请了法定出租单位。

2017年8月23日,挂牌价格改为388万。稍微计算一下就知道,卖家已经是亏着在卖了。

我推荐这个房子,因为它是温西的学区房,而且因为套房多,适合用来出租。先来看房子。

别墅位于温西MacKenzie Heights区,土地面积7980尺,房屋建于1988年,2017年在原屋地基上重建,跟新房一样。总共有8卧7卫2室内车位。二楼包括主卧共5个卧室,全为套房。一楼有西厨,中厨,还有1个卧室。地下为2个卧室带独立厨房的法定出租单位。

别墅主要房间有

一楼(183.7平米):客厅,餐厅,西厨,中厨,家庭房兼电影房,1个卧室

二楼(188.7平米):主卧,另外4个卧室,所有卧室均为带卫生间的套房

地下(84.4平米):厨房,餐厅,2卧1全卫,为一个完整的法定出租单位

温西高性价比投资房

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别墅整个三层有全新的中央冷暖空调,一楼和二楼全部为新建的地热,地下层因为有旧地基所以为热水辐射供热。因为在旧地基上全屋重建,所以别墅跟新的一样。而且业主特别花钱去为地下的全层法定出租单位申请了一个独立邮政地址,这样信件就不会和业主的混淆。

学区内的公立小学为Kerrisdale,在全省总共956所小学中排第131名,属于比较好的小学。公立中学为Point Grey,在全省293所中学中排第46,属于优质中学。

目前温哥华市的出租屋空置率仅为0.6%,在好学区的温西,出租屋空置率更低, 往往是一房难求。

从今天的温哥华本地 Craigslist 上可以看到(2017年7月9日),

现在温西二街2505号的1912年建的一个105年房龄的两房单位在出租,该房子经过部分装修。出租部分为2卧,1客厅,1厨房,1全卫,月租金价格为2000元。

在温西Kerrisdale区西三十四街2208号,有一个6卧室的独立屋整栋在出租,这个房建于1996年,房龄21年。该房也是地热加空调,二楼除主卧外,还有3个卧室,但只有3个全卫。地下有1个卧室1个书房(书房可做1个卧室),这独立屋月租金价格为每月8495元。

另外在西十四街的4402号,该独立屋内有个带家具的两房单位在出租。该独立屋建于1948年,69年房龄,没有地热空调,每月租金2995元。

所以,根据以上温西最新的房屋出租行情,我推荐的这个全新重建的独立屋,位于好学区,共有8卧7卫。二楼5个卧室套房,一楼1个卧室,地下2个卧室,而且房屋跟全新的一样,带冷暖空调,一楼和二楼带地热,如果整屋出租,月租金至少在7000 – 8000元每月。如果将卧室分别出租,地下2房单位能租2500 – 3000元,二楼每个卧室套房能租900元每月,主卧月租1100元,那么二楼能租4500 – 4700元,一楼卧室租900元,这样全屋至少能租8000元每月。

别墅位于西温33街,目前该区同一条街上挂牌的别墅还有3个(2017年7月9日):

第一个:2502 W 33rd Ave, 价格349万,土地9050尺,房龄81年,所以只是卖一块地的价格。(到今天2017年10月13日价格依然是349万)

第二个:3282 W 33rd Ave,  价格359万,土地7810尺,房龄87年,2016年局部装修,6卧4卫。(到今天2017年10月13 日价格降为338.8万)

第三个:2728 W 33rd Ave, 价格480万,土地8400尺,房龄21年,6卧7卫。(该房已撤牌退出市场)

我推荐的这个,土地7980尺,房龄29年,但2017年全屋重建,等于新的,8卧7卫,439.8万,性价比很高,而且专门为出租做了设计,使得地下全层和二楼每个卧室都能单独出租,每月现金收入高,投资回报率也高。一般温西20多年的房屋不会中央有冷暖空调,只有地热,但这个别墅业主特别加装了中央冷暖空调,使得每个房间都能舒适居住。而且别墅后院有全新的木甲板露台和很漂亮的草坪,具体请看图片。

看以往成交记录,今年2月3日,3025 W 33街的独立屋以272万售出,土地面积6407尺,房屋79年房龄,所以这个272万就是这一块地的价格。那么算下来,就是每尺土地为424.5元,那么换算到我推荐的这块面积为7980尺的土地,则土地价格为338.78万。一般来说,土地面积越大,土地单位价格就越高。这里土地价值就按338.78万算。

这个推荐房屋的居住面积为4917尺,是在老地基上建的几乎全新的房,假设按照房屋翻建来算,按成本150元一尺算,也要73.76万,这样加上土地价格338.78万,总的价值就是412.54万。现在卖家挂牌439万现在又降到388万在卖,说明卖家是亏着在卖了,急着想出手。至于原因,猜测就是前两年房市火热,卖家买下这块西温的老房大地,重新翻建,但翻建完成后,不巧遇上从去年8月2日开始的15%海外买家税,温哥华的独立屋市场冷清了很多,所以,卖家只能割肉出手。

再从卖家当时买房成本来算,卖家在2016年2月以328.79万买下这个老房,加上过户税后,买房成本为335万。然后开始翻建,翻建成本按上面73.76万算,已经是408.76万。卖家已经是割肉在卖。假设368万成交,卖家估计要亏50多万。

因为温西历来是寸土寸金的豪宅区,7980尺的方正土地,在温西算是比较大的土地了(很多土地都是4000尺左右的所谓标准地),再加上重建的几乎全新的房子,确实是一个很好的机会。

这个房子适合买下后出租,以租金来还房贷,这样等于买家仅付了首期,就能持有温西这样一块方正的7980尺的土地外加一个重建的4917尺的房屋。而且可以委托专业房屋出租公司来管理,这样自己就不用操心了。

目前银行的贷款利率(2017年7月9日),假设借200万房贷,按照5年固定利率2.5%算,每月供款是8959元,如果整栋房屋出租月租金假设为8000元,那么每月只需要贴1000元,就能以首期来持有这样一个房子。性价比还是相当高的。

房屋价格388万。别墅的卖方代理是Nu Stream Realty 公司。

备注:最后成交价348万,买家在这个独立屋萧条的市场以这个价格拿下房子,太划算了。 

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