温哥华炒楼花收入将按更高的“商业收入”纳税

加拿大BC省为了进一步打击房市炒作,在11月5日宣布将从2019年开始实行楼花转让的登记制度。今后所有的楼花转让都将按照政府规定的一个登记系统(Condo and Strata Assignment Integrity Register)来进行登记,省政府也将通过该系统来收集楼花转让人以及转让合约的资料,并提供给加拿大税务局。

而且,楼花转让后的获利,加拿大国税局将按照“商业收入” (Business Income)来征税,而不再是按以前的“资本增值” (Capital Gain)来征税,而前者是后者的2倍左右。这样,政府通过新的政策法规,将楼花投资者的预期利润,相当一部分转换为了政府的税收,从而打击投资者的炒楼花热潮。

如此一来,以前一直处于灰色地带的楼花转让,也将进入政府监管的雷达系统,政府可以追查楼花转让的历史,并向其中获利者征税。

楼花简介

卖楼花,是本地房产开发商从香港学来的。在开发商已经获得政府批准建造公寓楼,但还没有开始建造之前,开发商已经开始出售公寓单元,英文称为Pre-Sale,中文一般称楼花,期房,或预售商品房。一般来说,买家只需要在一年内付整个单元房价的20%,就可以买下一个公寓单位,然后余下的80%在公寓房建成成交时再付。由于一般公寓大楼的建造时间在2-4年左右,在一个正常的市场,从大楼开始建造到完全建好的这几年,房价已经上升了不少,所以,这样就催生了楼花炒家。这些炒家花20%买下公寓单位得来楼花,然后在公寓楼成交前把这个楼花转让,并获得利润。

由于楼花的预售这一块,一直属于一个灰色地带,政府没有相应的监管政策。所以,在前些年,很多炒楼花的投资者都赚了钱,一个公寓单位,少则几万,多则几十万。而且不用申请银行贷款,因为是转让楼花,所以也不用找律师来做成交,甚至因为没有真正持有物业,所以连地税都不用缴。所要做的,就是在开发商预售时,花20%的资本买入,然后在公寓楼建成前转让,这种投资,确实看起来是真正的“短平快”,难怪最近几年,大量本国人士和海外人士,买楼花买疯了。前两年,楼花热时,一个高层公寓楼一推出,往往数天就售罄了。

2016年8月2日,政府为了打击房市,推出了海外买家税。因为投资独立屋成本较高,而且维护成本也不低,再加上15%的海外买家税,使得大量的海外人士纷纷进入楼花市场。有些人一买就是几套。

商业收入税与资本增值税的区别

举例说明,一个买家在2014年以50万买入Metrotown的Station Square的2房高层公寓楼花,签约的第一年付了50万的20%,为10万。到2018年该高层公寓楼建成前,该单位价格已经上升到了100万。买家以100万将该单位转让,获利50万。

温哥华炒楼花收入将按更高的商业收入纳税

按照以前的资本增值税,课税比例为资本增值额的50%,也就是按照50万的一半25万进行课税。但是,因为以前政府在楼花这块没有监管政策,没有这些转让楼花者的资料,而这些转让者相当一部分人也不向政府申报,政府也很难发现,所以,以前的楼花投资者,申报的需缴纳25%的资本增值税,不申报的则一分钱也不用交,政府也很难查到。

而按照商业收入税,课税比例按照转让后获利的100%,扣除经商成本后,余额需要报税,这样使得需要报的税,比前者大了约一倍。

2019年新的针对楼花的追踪系统推出后,这些楼花转让获利者,将无法再隐藏获利。而且,大家都了解,转让楼花者的主要目的都是为了获利,所以,国税局都会按照商业收入来对转让者课税。

关于炒楼花

前些年炒楼花的朋友,都赚了钱,而且因为政府的漏洞,所以很多炒家都没有纳税,不但短平快,而且获利非常高。

但从明年起,政府显然已经开始对这个灰色地带进行监管,楼花炒家的利润中相当一部分将被政府拿走。如果遇上房市萧条,炒家亏损可能性也非常大。

所以,最近两年买了楼花,而楼还没有建成的投资者,预期利润已经大大降低。而现在政府和国税局已经痛下决心来打击炒楼花,从2019年起,在房屋空置税,海外买家税(20%),公寓转让监管系统和“商业收入”税的重重合围下,炒楼花将不再是一个短平快且利润额高的投资项目,而且还有不小的风险。

总得来说,目前大温地区的民居房产市场,已经不再是针对投资者可以短期获利(3-5年)的市场。

 


分享到:

相关推荐

已有 0 条评论 新浪微博

微信扫一扫

微信扫一扫

微信扫一扫,分享到朋友圈

温哥华炒楼花收入将按更高的“商业收入”纳税
返回顶部

显示

忘记密码?

显示

显示

获取验证码

Close
1610812994