西温2019年7月市场成交情况

西温哥华在刚过去的七月份,独栋别墅的成交量为37套,但500万以上的豪宅,仅售出1套。

而反观前几个月,

三月份,西温500万以上的豪宅,卖出了6套。

四月份,西温500万以上的豪宅,卖出了7套。

五月份,西温500万以上的豪宅,卖出了6套。

六月份,西温500万以上的豪宅,卖出了3套。

七月份,西温500万以上的豪宅,卖出了1套。

为什么进入夏季后,豪宅市场没有继续成长,反而销量变得很低?

除了大家共知的一些原因,比如政府用海外买家税打压房市,银行对贷款要求更严,国内的钱更难出来等等,最重要的原因,就是,市场上价位合适,性价比合适的豪宅,基本卖完了。

2019年年初,由于西温豪宅市场继续萧条,一些挂牌了1-2年还没有卖出的全新豪宅卖家撑不下去了,于是将一些豪宅以止损价甚至亏本价出售,以求尽快回笼些资金。于是,一些原来想卖800 – 1000万的豪宅,最后以600 – 700万左右的价格卖掉了。买家当然是赚了一个大便宜,而且从今天回头看,这些全新豪宅的买入价,可以说是西温豪宅的底部价了,至少到今天8月19号,还是如此。

口说无凭,下面我们来看市场数据。

9XX Fairmile Road

该别墅2019年刚刚建成,位于尊贵的BP区(英属区),超大土地16768平尺(1668平米),超大别墅8826平尺(820平米),6卧7卫2室内车位,地热加中央空调加新风系统,再加室外泳池,豪宅设施应有尽有。

这个千万级的豪宅,市场好时能卖1000多万的,挂牌998万,结果在今年三月份以600万售出。卖家在2016年买这块地就花了400万,8826尺的超级大宅成本远不止200万,所以,卖家是亏本卖了这套豪宅。

西温近半年全新别墅出售情况

(上图为该Fairmile别墅)

33XX Craigend Road

该全新别墅建成于2017年,位于Westmount好区好地段,海景漂亮,在钥匙圈小街上,区内West Bay小学是顶尖的公立小学,土地12000尺(1114平米),别墅面积6405尺(595平米),5卧8卫,地热加中央空调加新风系统,Control4智能别墅管理系统,室外泳池,室内大量大理石装饰,非常豪华,气独特优雅。这个别墅的户型设计,室内装饰,使用材料,都是西温难得一见的。在建成当年(2017年)挂牌980万,可惜豪宅市场低迷,但因为别墅非常好,所以卖家的心态也颇高,以前有买家开的今天看来非常好的价格,卖家都不接。结果,在今年四月份以604万卖出。

卖家在2015年光买地就花了328万,再花两年时间建好豪宅,结果604万卖出,卖家也是亏本了。

西温近半年全新别墅出售情况

(上图为该Craigend别墅)

33XX Westmount Road

该别墅在2019年建成,位于Westmount好区,180度无遮挡漂亮海景,土地12004尺(1115平米),别墅面积5773尺(536平米),5卧6卫2室内车位,地热加中央空调加新风系统,Control4智能别墅管理,室内电梯,金属屋顶,室外泳池,而且该别墅的设计为现代不对称风格,非常独特,在西温也屈指可数。

因为在2019年刚刚建成,所以卖家调低价格以780万挂牌,后来降到698.8万,最后以571万卖出。卖家在2015年买地就花了370万,花两年时间建好这个豪宅,别墅建筑成本超过200万,最后以571万卖出,也是亏本卖了。

西温Westmount区全新海景别墅

(上图为该Westmount别墅)

像以上这样,卖家几乎止损价或亏损价卖的全新别墅,还有好几个。

前面提到的从今年三月到七月西温售出的500万以上的别墅,共有23套,其中全新的别墅占了9套,占总量的39%。这23套的成交价,最低的为516万,最高的为800万。

所以,在这些性价比非常好的全新别墅纷纷以500 – 700万售出后,西温市场上这个价格段落的,性价比很高的豪宅,基本都卖完了。剩下的,就是价格更高的,但是买家市场更窄的豪宅。

还有,就是挂牌价格在500 – 800万之间的,但都是二手房。二手房的卖家,除了那些属于前2-3年在市场火热时候买入的投资房,现在必须卖掉拿回资金的以外,其它的,对买家来说,价格都比较难谈。因为每个物业的业主,都觉得自己的房子比周围类似的要好,这也是正常的,因为每个业主对自己住的房子都有感情。但基于这种感情的房价和房子在市场上的实际市场价如果有较大的差距,那么,这个房子会需要比较长的时间才能卖出。因为卖家需要时间和挫折来了解市场。

举个例子,最近西温刚刚挂牌了一个别墅,海景算比较漂亮,房龄8年左右。这个别墅和附近刚刚卖出的一个别墅相比,有2个巨大差别。

  • 附近售出的别墅,海景是几乎200度无任何阻挡的海景,从高贵林的山,到本那比Metrotown高楼,到温哥华市中心鳞次栉比的高楼,狮门桥,到斯坦利公园,到温哥华西区,UBC海岸,一直到远处的温哥华岛,整个无敌宽幅景色没有任何阻挡,这是西温最好的海景。而这个挂牌的别墅,景色只有从部分斯坦利公园,到温哥华西区到UBC,再到温哥华岛。而大部分市中心和狮门桥是看不到的。在西温,海景就是价值,但不同的海景,价值差别也很大。
  • 附近售出的别墅,位于钥匙圈小路上,家门前车流少,路边都能停车,孩子在路上玩滑板或骑脚踏车都很安全。而且家里开派对,来的朋友们能在家门口直接停车,非常方便。而挂牌的这个别墅,家门口是西温山坡上一条主干道,路中间有黄线,车速可以开到50码,而且路上只有一来一回两条车道,门口没有可以停车的地方。家里如果有小朋友,是绝对不能在家门口的路上玩的,而且朋友来聚会,车子也无法停在家门口的路边,得停到附近的小路上再走过来。

这两个巨大的差别,已经决定了这两个房屋的市场价值,至少要相差50万,因为挂牌别墅的这些缺陷是永久性的。其它的差别还有,附近售出的别墅,土地面积要大3000平尺(279平米),房屋面积还大1000平尺(93平米),虽然这个刚售出别墅的房龄为12年,比挂牌别墅的8年老了4年,但是这个售出别墅从建成以后一直是空着的,从没人住过,里面的电器都是全新的。

所以,再加上这些其他的差别,这两套房屋的市场价值,差别应该在70 - 80 万才合理,但该挂牌房屋的卖家想卖到和附近刚卖出的这套差不多价格或者低一点点,这就是我说的,卖家的期望远远高出房屋的实际市场价格,因而,这个房屋不会很快就卖出。如果能很快卖出理想价格,那么只有一种情况,就是买家对西温的市场根本不了解,不经过比较就买了。这样的后果,就是买家未来再卖时,可能会面对很难卖出理想价格的情况。

我帮客人买家写进去的价格,卖家认为太低,因为和卖家的心理预期差距较大,而实际上,这个价格是符合市场情况的。所以,当然买卖双方无法达成一致。

目前西温挂牌价在1000万以上的豪宅,有35个,挂牌价格从1058万到2498万。但在目前豪宅市场继续低迷下,只有性价比高的会率先卖出。


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