温哥华2020年10月房市情况

大温地产局最新的地产报告显示,在今年十月份,大温一共售出了3687套房屋,比去年同期增长了29%,比上个月增长了1.2%。

十月份的成交量比十月份的十年平均值高出了34.7%,是该月历史上第二高的成交量。

目前大温房屋的指数平均价为104.5万,比去年同期增长了6%,比今年九月份增长了0.4%。

大温地产局主席说,在今年的流行病期间,房屋成为了居民的生活重心。因为有大量时间都待在屋内,这使得大家开始重新考虑他们的居住情况。在这个期间,地产经纪们也开始遵守防疫规定以继续为客户们提供地产服务。

十月份售出的独立屋有1335套,比去年同期的938套增长了42.3%,比今年九月份的1317套,增长了1.4%。独立屋的指数平均价为152.38万,比去年同期增长了8.5%,比今年九月份增长了1.1%。

十月份售出的公寓有1570套,比去年同期增长了13.4%,比今年九月份售出的1596套跌了1.6%。公寓的指数平均价为68.35万,比去年同期增长了4.4%,与今年九月份持平。

十月份售出的联排屋有782套,比去年同期的536套增长了45.9%。联排屋的指数平均价为81.3万,比去年同期增长了5.4%,比今年九月份增长了0.4%。

以上数据为大温地产局刚刚出炉的十月份房市报告。从数据看,大温房市从今年4-6月份的大萧条后,从7月份开始回暖,7-8月成交量开始回复到最近五年的高位,而9-10月份房市则呈现强烈回升,成交量创出这些月份的历史记录。

对这个反弹现象,在报告中,大温地产局主席的解释是,因为大家都待在屋内,所以重新考虑他们的居住情况,结果导致了很多人决定要买房,从而导致了房市反弹。这种解释比较荒谬,要知道,疫情期间,大量租房的都开始少交房租甚至不交房租,而他们得到政府的保护,房东不能赶他们走。而且,因为疫情丢了工作了,每人每月可以领政府补助2000加元(该补助已于十月份停止),所以,对租客来说,是没有必要去买房从而背上房贷的。

10月29日,本地商业杂志“温哥华商业”的专栏记者Tyler Orton发表一篇文章,主要内容是:RBC(加拿大皇家银行)的经济学家警告目前房市有风险。文章引用前阶段加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue的一些房市观点,认为今年的疫情严重缩减了加拿大移民的数量,很多国际留学生也进不了加拿大,而且疫情导致低收入者失去工作更加无法买房,因而目前的房市反弹存在风险。

今年第一季度加拿大新移民数量为70400人,而第二季度(4-6月)则降到了9700人,而且加拿大边境仅对本国人开放,如果这种现象持续下去,那么将会影响租房市场,而且也会缩减首次买房人士数量。今年10月份,大温的平均房租降低了7.3%,而维多利亚的房租则涨了13.8%,说明不少人因为疫情从人口密集的地方向人口稀少的地方迁移。而且,由于疫情影响,九月份公寓房的挂牌量增加了20.9%,说明不少投资者看淡房市而准备将手里投资的公寓房卖出。从疫情开始,大约有78万人要求银行延缓房贷的月供,占房贷总人数的16%。到八月底,大量的房贷月供者开始恢复月供,因为银行给的六个月房贷缓交到期了。

目前无法明确知道有多少加拿大人可以保持他们的工作,所以,目前的房市存在着风险,特别是经济受疫情影响严重的地方。

该文的链接为: https://biv.com/article/2020/10/declines-immigration-rent-upending-vancouver-housing-amid-covid-19-rbc

温哥华本地报纸“Vancouver Sun”在10月18日也有一篇文章专门讨论目前房市反弹,它的观点大致是:

继今年八月份后,九月份的大温成交量又上升了,市场看来继续藐视那些因疫情而房市下跌的观点。

大温的房市走向了两个方向,温哥华一位资深地产经纪Steve Saretsky说,我觉得说目前市场还会继续繁荣,还太早。公寓房价在下跌,而独立屋房价在上涨,而且银行在疫情开始时给的六个月房贷缓交期已经快要结束了。Steve继续说道,今年和下一年会有大量的新高层公寓完工,这些高层公寓项目都是在2016年开始的市场繁荣期开工的。但这些高楼的完工期,正好碰上了市场的低需求期。虽然说现在的银行贷款利率非常低,但是利率的中短期的走向还是不明朗。

另外一位资深地产经纪Ian Watt,他主要做downtown(市中心)的公寓,他说现在公寓的挂牌量增加了,九月份公寓的中间价比上个月降低了10%,比去年九月份降低了14%。整个BC省在今年九月份的成交量为25308套,比去年九月份的33100套,降低了23.54%。

BC省地产协会的首席经济学家Brendon Ogmundson认为,目前大温的房市分裂为了两个方向,公寓房价下跌,而独立屋房价上涨,他将此现象描述为,市场经济非常不寻常。他也另外提到,公寓房市在疫情发生前,就因为共管物业的保险费巨额上涨而产生了负影响,而疫情期间的租房市场更加对业主不利(租客少交房租甚至不交房租,但政府保护他们,业主不能赶走租客),因而对公寓市场造成了负面影响。

这篇文章链接是: https://vancouversun.com/business/real-estate/prices-are-going-up-again-what-does-this-mean-for-the-future-of-vancouvers-housing-market

总结以上这些文章,目前大温地区疫情期间房市反弹的情况似乎是:

  • 整个BC省疫情期间房屋成交量跌了(今年九月份比去年同期跌了54%),但是大温地区却涨了很多。
  • 大温房市出现了两个方向:公寓房价跌,独立屋房价涨。
  • 公寓房价跌,除了疫情带来的影响外,大楼的保险费巨额增长也有重要关系。对投资者来说,投资成本高了不少。
  • 大温地产局的指数平均价,并不被地产经纪们认可。地产经纪们主要用中间价来评估房价变化,更能反映市场真实的房价变化情况。而指数平均房价,是地产局使用一套指数加权算法后得出来的。比如,根据Ian Watt的说法,今年九月份公寓的中间价比去年同期降低了14%,而根据大温地产局的指数平均价,今年九月份公寓的指数平均价,比去年同期的指数平均价上涨了5%,差距还是比较大的。
  • 个人看法,大温是一个特殊的地区,如果把大温看做一个箱子,那么这个箱子和外面世界的连接很多,比如,中国买家的影响管道,香港买家的影响管道,亚洲其他地区的影响管道,美国影响管道等等,所以,一些银行经济学家使用的加拿大宏观经济数据,对加拿大其他地区可能比较准确,但对大温可能就会有误差。而且因为大温的这些外界影响管道,大温地区富裕人士非常多,疫情的发生,对他们来说,反而是一个逢低吸纳的好机会,似乎可以解释为什么价格最高的独立屋,在疫情严重打击经济的情况下,成交量反而有大幅提高。

(下图为大温地区最近五年的房价走势指数价格图,蓝色为独立屋,绿色为公寓,红色为联排屋,黑色为综合指数)

(下图为大温地区1997年以来的房价走势指数价格图,蓝色为独立屋,绿色为公寓,红色为联排屋,黑色为综合指数)


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