西温未来的重大民居项目 – 高地项目

从2年多前开始,西温市政府开始着手调研一个新的居民住宅区开发计划,这个计划也被称为 Upper Lands Project(高地项目)。今天,西温市政府在西温的各个社区中心推出了这个“高地项目”的调研报告与草案,征求西温居民的想法与反馈。
西温是一个背山面海的山坡,因为独特的地理环境和美丽的海景,它一向是大温哥华地区的高端住宅区,很多的社会精英和名人都住在这个城市。西温的高地是指西温海拔1200英尺等高线以上的地区,目前该地区都是原生态的植被,形成了一个非常好的生态系统,使得整个西温社区如公园一般,而且这里的PM2.5常年保持在 3 – 5左右,是一个不可多得的高端居住社区。

西温新住宅开发项目

这块高地对环境和生态都起到了重要的保护作用,根据西温市政府的“高地项目”规划,这块高地中的一部分将来也会成为西温新的居民社区。

西温市政府正在对环境数据进行评估,审视目前的政策与法规,以便为居民规划更大的社区。这个调研报告的目的,就是要明确哪些土地应被保留,哪些土地可做开发以及开发的方式,还有维护公共用地的方式。

项目调研组已经准备了一份建议草案来说明高地的未来变化。因为这个高地影响到所有的西温居民,所以它也是所有西温居民的社区,调研组希望能听到西温居民们的想法和意见反馈并将它们容纳到这个项目中。

请大家阅读这份报告与草案,然后参加西温市政府组织的听证会,最好也参加网上调查。

英文原版的网页如下:

http://westvancouver.ca/sites/default/files/dwv/assets/home-building-property/docs/major-projects/upper-lands/Main%20Report%20March%2010-3%20recommendations.pdf

同时该项目调研组也提供了一份该项目的背景资料,共有39页,我们不久会做简要翻译。该背景资料的网页如下:

http://westvancouver.ca/sites/default/files/dwv/assets/home-building-property/docs/major-projects/upper-lands/DRAFT_REPORT_PART_TWO_%28BACKGROUND%29_MARCH_2.pdf

下面是“温哥华优房产”对这个27页的“高地项目调研报告与草案”的简要翻译,这个翻译仅将该报告与草案中的重点列出,具体的细节与内容请阅读英文原版。(我们会有一份针对英文原版的完整翻译内容,但仅提供给我们的客户)

声明:所有的翻译内容,如有与英文原版有任何的出入,均以英文原版为准。

下面是这份报告与草案的简要内容:

2015年3月10日

第一部分: 西温高地 (Upper Lands)

西温新住宅开发项目

项目组研究的高地,如上图中墨绿色的部分,一共有大约6000英亩 (24.3平方公里) 未开发的公共与私有土地,占整个西温土地面积的28%。

上图中,墨绿色区域的下方蓝灰色的土地,都是已经开发和成熟的西温居民社区。墨绿色区域中的红线,是海拔1200英尺 (366米)的等高线。海拔低于这条红线的土地,被规划为未来居住社区。而海拔高于这条红线的土地,被规划为未来公共社区。

在所有低于1200等高线的土地中,BPP (British Pacific Properties) 公司是其中最大的土地拥有者,它还拥有等高线以上的不少被规划为公共社区的土地。

西温市政府是1200等高线以上部分的最大土地拥有者,但它在1200等高线以下也拥有不少土地,特别是在 Whyte Lake 地区和西温公共建设工程处周围。

供民众消遣娱乐的步道贯穿了高地,特别在中部和东部。很多步道,包括一些有高估值的山地自行车道,也有一部分位于未经许可的私人土地上。

高地上其他的公众娱乐项目还有 Hollyburn Cabin 区(Hollyburn 木屋区,位于第四switchback的东北),这块土地为公共土地,而且近一个世纪以来,它一直是可住宿的乡村木屋区,目前还保留有大约100个木屋。

项目调研组从2012年12月开始,每月两次研究探讨,也通过社区和居民们进行对话听取民众的意见和想法。

第二部分: 草案建议

西温的这块高地是非常重要的环境保护区,它包括了一些原始森林,陡坡,溪流,和湿地。这些土地所具有的独特作用对社区,对当地的资源管理机构来说有很高的价值。

总得来说,这块高地的自然生态系统对整个西温社区来说,具有最重要的价值。

西温新住宅开发项目

上图为高地上的自然植被与水资源。

对1200等高线以上土地的建议 :

目前来说,1200等高线主要是用来限制居民住宅开发。低于1200等高线的地区,被规划为未来的居民住宅区,而高于该线的地区,则被规划为有限度的公众娱乐社区。

所以,对1200等高线以上的地区,应当最大化地保护自然环境,这是社区的重中之重,正因如此,草案建议:

  1. 限制在该线以上发展住宅项目;
  2. 将等高线以北的西温市政府用地规划为永久的公园地;
  3. 西温市政府要收购等高线以北的私人土地并入公园地,以形成一个连续的森林系统;
  4. 对传统的Hollyburn 木屋区,由于传统的木屋存在了快一个世纪了,所以需要保留,但是要根据环境评估做长久的规划。在规划期间,要让木屋区管理机构了解环境保护的重要性。

1200等高线以下地区的环境保护建议

大多数的对环境敏感的土地都位于等高线的上方,但是在等高线下方也有一些对环境敏感的土地,比如 Eagleridge Bluff 区的土地,还有 Whyte Lake 周围的土地。

项目组的主要结论就是:

  1. 将Eagle Creek (鹰溪) 西侧的未来住宅开发规划改到鹰溪的东侧并且将鹰溪西侧的土地规划为“有限使用与公共娱乐”,并且将鹰溪西侧的公共土地作为公园地进行永久保护;
  2. 对于鹰溪西侧的土地,一个综合性的环境分析与地区发展报告正在同时进行,这样可以识别对环境敏感的地区以及了解生态的重要性。该环境分析报告将提供以下部分:
    1. 保护对环境敏感的地区和当地的生态重要性;
    2. 最大化那些连续的土地以免受土地开发的影响;
    3. 保护当地的生态系统 (比如,湿地,溪流走廊,岩石陡坡,不同的森林类别,草甸等等);
    4. 提供野生动物栖息区;
    5. 用合适的都市绿化带建立土地开发的过渡边界;
    6. 根据“未来住宅区”章节中的描述,开发可承受的紧凑型的社区。

西温新住宅开发项目

上图中,

icon1色的部分是在1200等高线上西温市政府拥有的土地。这些土地将规划为永久的公园地。
icon2色的部分表示该区域中有灰色部分的私人土地,西温市政府应该想法买下这些私人土地并入永久公园地。
icon3色部分表示位于鹰溪西侧低于1200等高线的未来居民住宅规划地,报告建议将这块居民住宅规划改到鹰溪东侧低于等高线的地区。而将鹰溪西侧的土地重新规划为“有限使用与公共娱乐”,鹰溪西侧的公共土地则规划为公园区。

icon4色的区域表示,应该对鹰溪东侧的这块地区进行环境分析,以识别与保护对环境敏感的地区,以及保护当地的生态系统。

1200等高线以下的未来社区规划建议

未来的社区规划以 Cypress Village ( Cypress 村,位于Cave 溪流和Cypress 溪流之间) 作为中心,以 Cypress West (Cypress西侧地区,在Cypress 溪流和鹰溪之间) 作为一个辅助居民社区。

未来低于1200等高线的居民住宅区开发

  1. Cypress Village ( Cypress 村,在 Cave 溪流和Cypress溪流之间 ) 是将来高地项目中未来居民住宅开发的重点
  2. Cypress West 地区 ( Cypress 西侧地区,在Cyperss 溪流和 Eagle Creeks 鹰溪之间 ) 是一个辅助Cypress 村的居民社区。
  3. 首先要做一个关于 Cypress村的经济调研报告,这个报告将决定未来这个购物村的商铺和居民住宅的密度和组成。
  4. 这个报告也会揭示在Cypress 村所需的住宅类型和所需单元(包括可负担住宅,专供出租的住宅,家庭住宅,和老年住宅),以满足不同年龄层和收入层的居民需要。
  5. Cypress 村 ( Cypress Village )和Cypress西区 ( Cypress West ) 的土地开发将会与周边环境 ( 溪流,植被区,其他自然资源和系统 )互相融合。
  6. 这两个区的规划也要考虑到行人,健行者,自行车道,公共交通系统和车道。西温新住宅开发项目

上图是2006年对Cypress Village (Cypress 购物村)的早期规划图,显示一条山路引向了社区的购物中心和居民广场。

西温新住宅开发项目

上图是2006年对Cypress 购物村的早期规划图,图中显示一个交通枢纽站,周围有餐馆和零售店。

第三部分:结论 

高地是一个非常广大的地区,拥有不同的自然环境和价值,有私有土地也有公有土地,而且土地都有不同的规划。

我们研究小组的调研报告主要是要识别并分析所有的信息以便为西温市政府将来的决策做辅助工作。

我们现在寻求西温居民关于这个“高地项目” 的想法和反馈意见。

 


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