西温别墅土地上有溪流怎么办

2016年12月28日,温哥华本地英文媒体“温哥华太阳报”刊出文章,说有一位西温居民向该报记者投诉西温市政府在土地溪流的问题上不公平地将她家与别人家区别对待。

事情经过是这样的:

这位居民在去年10月份买下了位于872 Sinclair街的这个独栋别墅。别墅所在的这块地上,有一条溪流穿过。这条叫做Lawson Creek的溪流是受政府保护的,因为三文鱼回流产卵时会使用到这条溪流。但这位居民一看左邻右舍都在溪流上搭建了木桥,她觉得自己也应该建一个,否则溪流另一边的地无法用啊。于是请专业公司来测量勘察后,得到了一份“环境改进许可书”。该许可书允许业主把溪流边的挡土墙拆除并在溪流上建一个长不超过5.5米,宽不超过1.2米的小桥。

她这么做了,小桥建好了。

西温别墅土地上有溪流怎么办

当然,麻烦也来了。

西温市政府给她发了通知,告知她建的小桥没有得到政府许可,必须拆除。这下肺都气炸了,周围邻居有6座小桥建着也没见有事,我建了一个你却要我拆除?律师也说了,西温市政府这么做不对。首先,你们市政府从来没人告诉我建个小桥需要许可,其次,我自己请了专业的环境保护专家实地勘察过2次,他们也没有说过建桥需要市政府的批准。

西温政府的回答也是斩钉截铁的:“我们这么做是为了保护三文鱼的产卵栖息地,居民对土地上溪流的改动会破坏水岸或改变溪流流向。我们也知道这个社区里的一些住户已经建了小桥而且其中一些还是未经市府批准的,但这些并不说明自己未经许可建桥就是正确的。我们也在和更高层的政府机构研讨如何处理其它未批准的小桥事宜。”

西温市府也会在该别墅的土地产权上增加一份文件,这样这个别墅的未来买家会知道西温市府对该土地上的溪流有限制法规。当然,土地产权上这样的限制法规会让房子不太好卖,因为一般的业主会觉得这块地是我私人的,我想怎么用地是我私人的事。

这个故事到这里结束了,这位业主再向媒体投诉不公平,其实也没有用,桥最终还是得拆除,因为政府对溪流的保护,特别是对三文鱼产卵的溪流的保护,是非常严格的,这是为了保护整个社区,整个环境。

下面,作为在西温做了多年的地产中介,我来说说关于西温土地上溪流的个人观点。对要在西温买房的特别是来自中国的买家来说,应该会非常有用。

首先,西温哥华作为加拿大甚至是北美最美丽最高端的住宅区,有它独特的地方。背山面海春暖花开不说,整个城市就如同在一个大公园里,树木葱翠花香郁馥,PM2.5值常年在5左右。山上还有多条溪流淙淙而下,用人间仙境来形容西温这个城市并不为过。

具体来说,山坡,景观,树木,溪流,是西温住宅的特点。就山坡来说,因为整个城市建在海边的山坡上,所以每个住宅的具体地理环境都不一样,有的住宅土地面积看似很大,但土地上却有很陡的坡,如果要在陡坡上建房,成本过高,所以土地面积看似很大,但实用面积反而不大;就景观来说,西温住宅的价格,基本以海景的漂亮程度而定。但因为每个住宅所处的具体地理环境不同,因而海景也不同。即便是相邻的两个住宅,也有可能一个住宅因被其他住宅的树木挡了海景,而造成价格比邻居低很多;就树木来说,西温这个城市,本身就是一个大公园,所以,住宅土地上有大树甚至是树林,都很正常。正因为树木太多,很多高达几十米的大树因为阻挡了海景,被很多居民砍掉。以前西温市府对树木砍伐的管理很松,私人土地上的树木,业主可以随意砍伐而不需市府先行批准。但最近几年,随着大量新买家进入西温,住宅土地上的树木被大量砍伐。为了保护树木资源,2016年4月西温市府通过条例,对一些树木市府采取保护措施,居民不能再随意砍伐了。(具体可看西温通过禁止砍伐树木的市府条例);就溪流来说,西温有很多的溪流,这些溪流穿过很多居民的私人土地,但这些溪流都是受政府保护的自然资源。

为了保护这个美丽的社区,西温市政府颁布了很多市级法规,称为Bylaw。整个西温被分为不同的住宅区,而每个区根据其特定的地理环境,就有特定的建房法规,称为 Zoning Bylaw。而有溪流的土地该如何建房,zoning bylaw里面也详细规定了。

下面就以这个 872 Sinclair 街的住宅为例子,来研究下这个住宅土地上溪流的市府规定。

根据这个房子去年的挂牌资料,该住宅的建房法规(Zoning Bylaw)是 SF,SF代表Singly Family,也就是独栋别墅的意思。其实,这个SF写了等于没写,因为它是一个大分类的代号,它包括了整个西温独栋别墅的建房法规(从RS1到RS10,共分10类),并没有反映这个特定的住宅的具体建房法规。准确地说,872 Sinclair街这个住宅的建房法规,应该是RS5。根据这个RS5,打开西温市府2011年1月24日更新的最新建房法规,就能准确地查到在这块住宅地上建房的详细规定,比如容积率,居住面积,建筑高度等等,非常详尽。那么对于土地上的溪流,也有明确的市府规定。

市府规定,只要有溪流的地方,就有一个溪流保护区(Creek Preservation Area)。在这个溪流保护区内,如果没有西温市政府的书面批准,业主不能做任何改动,比如建房,建工具房,放置东西,或拆除原先就有的建筑,而且业主还不能从这个保护区内移走任何东西。简单地说,就是要完全维护这个溪流保护区的原生态,一丝一毫一草一木都不能改变!如果违反,罚款是5000-10000元。由此也可见西温市府保护环境的一片苦心。所以,别说在溪流上造桥了,就是放个木片都是违反市府条例zoning bylaw的。

那么这个溪流保护区的范围是多大呢? 市府条例当然也有严格的规定,就是从溪流边水岸的最高点算起,往外25英尺也就是7.6米,所以,整个溪流保护区的宽度,就是溪流两侧的7.6米加起来再加上溪流的宽度,一般在15-16米的宽度。

另外,这个条例中还有一条规定了建筑外墙到溪流保护区的最小距离是10英尺(3米),所以,如果你的住宅土地上有溪流的话,那么你建房时外墙到溪流的距离不得小于 3米 + 7.6米 + 溪流宽度一半,大约为11-13米。

现在回到872 Sinclair街的这个案例,其实在这个业主去年购买这个住宅时,西温政府对于溪流的管理条例已经存在了。如果这个业主买房时不知道这个溪流保护的市府规定,那么可能和她买房时没有找能保护自己的买方经纪有关系(事实是她当初是直接从卖方经纪手里买的房)。要知道,卖方经纪是代表卖家利益的,和买家的利益是冲突的。如果买家没有能保护买家利益的买方经纪,那么当然就会有风险存在。如果这个业主买房时已经知道了这个溪流保护的市府规定,但是因为看到邻居有建了桥似乎没有什么问题,就自己也去建桥,那么全部损失当然只能自己来承担了。

西温别墅土地上有溪流怎么办

西温别墅土地上有溪流怎么办

(上面两图是西温政府的土地资料图,我们可以看到872 Sinclair Street 这块土地是东西方狭长的长方形地,从房子东侧开始一直到土地东侧边界线,都是溪流保护区。图中的绿色箭头是溪流的中心线。所以,这块土地从中心线往东其实都是业主无法使用的溪流保护区。虽然整个土地面积是745平米,但实际能使用的面积仅是一半左右)

她去找报纸媒体投诉西温市府对她不公平,反而显示了自己无理的一面。难道马路上有人开车违反交通规则没有出事,自己也违反交通规则结果被警察抓了,然后自己去找媒体投诉,说警察待她不公,为什么别人违反交通规则没事,而自己违反了就被抓。这种逻辑岂不是显得自己既无知又无理?

最后对未来想在西温买房的朋友奉劝一句,一定要找对西温房产熟悉的地产经纪作为买方经纪来保护你买家的利益。否则,有可能你几百万买下的住宅后来发现因为有条例限制,无法按照你原先的设想建豪宅,岂不是欲哭无泪?


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