最近，建商Bosa推出的商业楼花Waterfront Centre将温哥华的商业办公市场推到了最高层。这个30层楼高的商业办公楼在3天内卖出了一半（目前只卖3-18楼，其它楼层开发商不卖，而是自己使用），而且价格超过每平方英尺2000元！
当这个消息传出的时候，媒体基本都不敢相信是真的。
Ozzie Jurock是温哥华著名的地产顾问和投资家，他说“我简直无法相信。”，但是这样简直让人无法置信的事情由Bosa公司副总裁Richard Weir确认了。当这个AAA级的办公楼当初在制定销售策略时，连Bosa的一些高层都无法相信能卖到这样的价格。
Bosa的一位高层对“温哥华商业”记者说，“如果任何人在一开始就这样策划卖这个价格，我们会觉得他是疯子。”
建商最初的计划，是建好办公楼后将整栋楼出租，但后来市场营销公司Magnum收到关于购买办公楼的问询。最后的营销结果是，这个位于320 Granville街，30层高，一共35.5万平米英尺的办公面积，有一半卖出了。Bosa自己保留了最高的15层做未来出租用。大部分办公单位都在11月的第二周售出，仅有数套残留的单位在随后几天售出。
售出的办公室面积从598平方英尺，到整层楼面积。Bosa驳斥了关于大部分商业面积都卖给了外国人的说法。在最后获得买家数据后，公司确认95%的买家是本地人。
一位来自西温哥华的投资者，购买了一整层（9000平方英尺）。Bosa最后确认售出的平均价格“刚刚超过每尺2000元。”。整栋办公楼将在2021年全部完成。
这个惊人的高售价震动了整个温哥华的商业市场。
CBRE商业经纪公司的高级合伙人Aaron Ulinder说，“这些售价是创纪录的，是前所未有的。”此前的最高纪录是每尺1300元，但自2016年后温哥华的商业楼宇价格在每尺700元左右。
作为商业办公市场的惯例，拥有办公面积的业主将承担办公的水泥空间的装修装潢费用，对AAA级商业办公楼来说，这意味着最高每尺180元的成本。可以预计，Bosa的这个成功，将使其它办公楼发展商重写他们的营销策划。
Bosa副总裁Weir先生说，这个Waterfront Centre楼盘显示了特别的市场价值。“当你在大温哥华最好的地段，最方便的交通枢纽地区，有海景的地方，拥有AAA级的办公室，而且是世界级的建筑设计师和世界级的设施，所以，这样的市场是非常特别的。可以说你找不到相同的第二个。”
根据CBRE的数据，目前，温哥华市中心的办公楼空置率降到了5%，这是自2013年以来的最低值，也是2016年年初的空置率10%的一半。
注：以上图片与内容来自“温哥华商业”的文章“Bosa office tower sells out at $2,000 per square foot” ， 原文链接
下面我来说说个人对这个商业办公楼花的感觉。
开盘那天，我带了客人提前就到了。说好是中午12点开盘，我11点40分和客人到达时，前面大约有10多人在排队，全是华人，讲得全是国语。到12点时，排队的大约有40 - 50人，但销售处还是没开门。到了约12点20分，排队人群有大约70 – 80人了，销售处开门了。但只能分批进人，销售处里面客人人数保持在10多人。
在排队时，和排在我后面的华人经纪和他的客人简单聊了下，觉得这个商业楼盘确实位于市中心最好的金融区，地段好，有海景，马路对面是交通总站，而且价格还不错，根据他们以前发的资料，价格在每尺1650元左右。我客人想买1 - 2个600 – 800尺的办公房做投资用。但转折在进入销售处后发生了，里面的价格，根本没有1650元一尺的，问了几套办公室价格，都是至少每尺2300元。客人一下懵住了，从每尺1650元到每尺2300元，涨了40%啊。客人看上的一个823尺的西侧办公室，报价是200万。不买吧，看看外面还有那么多人在排队，错过了可能机会没了。买吧，价格突然变这么高，还有多少投资回报？
客人决定还是先不买，价格突然涨40%，原来预期的投资，还能有多少回报？
我另外还有个客人，人在北京，也对这个商业办公楼花感兴趣，但知道价格突然涨了这么多，也暂时停止了购买动作。
当天晚上，我查了一些资料，给客人做了一个报告。我找到的资料，是大型商业地产公司Colliers发布的“大温哥华商业办公市场研究和预测报告”2017年第一和第二季度。
根据该报告，2017年第一和第二季度，温哥华市中心商业办公室的年每尺平均租金（挂牌价）分别是29.14元和29.25元，另外年每尺平均管理费为19.55元与18.62元。所以，如果以今年第二季度算，商业办公室每尺租金为29.25 + 18.62 = 47.87元（每年）。
我客人看上的那个办公室，面积823尺，按照年每尺租金算，年租金为39827.84元，算4万每年。这样的话，要出租50年才能收回200万成本。而且，这个还没有算业主自己需要承担的装修装潢部分费用。
但以上数据是根据温哥华市中心225个商业办公楼来统计的，这225个商业办公楼里包括了AAA级的，A级的和其它级的，而这个楼花是AAA级的，所以年平均租金应该比上面的再高些。
从Colliers的另一份报告“2017年第二季度温哥华商业办公市场统计数据” 中，找到了温哥华市中心（Downtown）的AAA级商业办公室的年平均租金（挂牌价）为34.46元，年平均总租金（加上管理费）为53.07元。（注，这个AAA级商业办公室的统计数据报告是开盘2周后11月20日找到的）
那么按照以上数据，我客人看中的这个823尺的办公室，算出年租金为43677元，算每年4.4万元。这样的话，这个200万的办公室要45.5年才能回本。
（“2017年第二季度温哥华商业办公市场统计数据”的下载链接）
这样一算，就能大概理解前面文章中的这些部分：
“Ozzie Jurock是温哥华著名的地产顾问和投资家，他说“我简直无法相信。”，但是这样简直让人无法置信的事情由Bosa公司副总裁Richard Weir确认了。当这个AAA级的办公楼当初在制定销售策略时，连Bosa的一些高层都无法相信能卖到这样的价格。
Bosa的一位高层对“温哥华商业”记者说，“如果任何人在一开始就这样策划卖这个价格，我们会觉得他是疯子。”
但是所有单位基本在3天内销售一空，不可能每个买家都没有做过市场研究而凭感觉买吧，所以，估计买家看中的，是这个商业办公楼未来的前景。
在这个楼盘附近，未来还会有2-3个AAA级的商业办公楼出来，1个是24层楼，预计交房日期为2020年，1个是34层，预计交房期是2021年。
下面是这个楼盘的位置
楼盘所在处目前是一个七层楼的停车场，由于每层之间高度不高，所以七楼的楼顶，大约等于新楼的5楼左右高度。
以下照片均拍摄于停车场七楼。
上图是在停车场七楼顶的西北角往北拍摄，马路对面的红色楼房，是天车终点站，也是火车站，这个楼房属于政府保护建筑，不可能被拆除。左侧的格子状高楼，是Vancouver Sun的大楼，中间可以见到海景，五帆船建筑，北温景色和山景。可以说在这个角度景色还是不错的。
上图是停车场北侧马路对面的天车总站和火车站。
上图是在停车场七楼顶的西北角往西拍摄的。看到的街道是West Cordova街。
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