文章摘要
- 2020年11月30日开始，加拿大不列颠哥伦比亚省（BC省）开始实施“土地拥有者透明法案”
- 可以继续使用公司或信托名义购买房产，但必须披露（向政府登记）公司或信托中的实际控股人的身份和持股比例，也就是说，必须披露出房产的实际权益受益人人的身份
- 已经使用公司或信托等名义拥有房产的，需要在一年内（2021年11月30日前）披露产权实际权益受益人的名字
- 登记费用，根据不同情况，为 5 – 150加元
- 预期不申报或故意错误申报或其他违背法案，面临 5 – 10万加元的罚款
- 登记数据库将于2021年4月30日起开放
土地拥有者透明登记法案
这个法案，是由目前执掌的NDP（新民主党）政党提出的，并从2020年11月30日开始实施。
该法案的英文名为“Land Owner Transparency Registry”，翻成中文意思为“土地拥有者透明登记”，差不多也就是“土地拥有者实名制”的意思。也就是说，如果有以公司或信托等名义购买土地，那么根据最新的法案，这些公司或信托，必须披露公司或信托中实际控股人的身份和持股比例，甚至是交叉控股或多层控股的，也要完全披露。
该法案的简单介绍，可看省政府的如下网页：https://www2.gov.bc.ca/gov/content/housing-tenancy/real-estate-bc/land-owner-transparency-registry
该法案的完整文件，见如下的政府官网：
法案的实际执行
从执行日起，如果有以公司或信托等的名义购买地产，那么帮助做地产成交的律师或公证人将会做这个资讯披露的工作，他们会根据政府的要求填写披露报表并交给政府，当然，因为有这部分额外的工作，律师或公证人对该地产成交的费用也会增加。
对于已经以公司或信托等名义购买了地产的人士，那么政府要求必须在2021年11月30日前去披露该公司或信托的实际控股人的身份和持股比例，可以请律师或公证人代为披露，也可以自己按照政府的具体要求来披露。
如果预期不做披露，或者故意披露错误资讯，后果是什么？
根据具体情况，对公司或信托等实体，处以最高5万加元的罚款。对个人处于最高2.5万加元的罚款。或者，是对该物业的政府估价的15%作为罚款。对其它违背该法案的情况，对公司或信托的实体，处以最高10万加元。对个人处以最高5万加元的罚款。
为何推出该法案
为了打击洗钱！
以往，我们经常看到，豪宅或高端物业的业主，很多都是公司名称，无法知道物业的实际拥有人是谁。而不少买家，利用这个漏洞，利用公司或信托等法人机构来购房，以免暴露自己的身份，甚至还有一些海外买家利用这点来逃避海外买家税。
政府这样做的目标，是要在BC省建立一个可搜索的土地实际受益人数据库，对用公司或信托等名义购买土地的，也要披露出这些实体内的实际控制人的身份以及持股比例，以明确该物业的实际权益拥有人。数据库的所有信息，对加拿大税务机构，警察局和政府部门都是开放的，对普通民众也将有一定程度的开放。
根据政府调查资料，在2018年，有50亿加元流入加拿大BC省，并进入房地产行业，这使得整体房价被抬高了5%，民众对房产的可负担性被降低。另外，在温哥华市，据2016年的调查资料，该市最贵的别墅，有一半是登记在壳公司或信托公司名下，而不是个人的名字。
有关问题
我用公司或信托名义购买公寓，并没有实际土地，是否可以不用披露，因为法案要求的是Land Owner？
购买公寓，看起来是没有实际的土地，其实，也是有土地的部分。只要打开公寓的政府估价报告，就可以看到，每个公寓单元和独立屋一样，也是有土地部分的估价，和房屋部分的估价。所以，公寓房等共管物业，都属于该法案涵盖范围。
登记一般需要申报那些资料？
一般需要：物业的实际权益受益人的，生日，居住地址，工卡号码，税号，税务身份，公司中的投票权比例（voting shares），公司代号，物业的PID，联络人名字和联系方式。
有不需要申报的物业类型吗？
有，比如：原住民土地（Treaty Lands，政府有具体规定）；自我管理的原住民土地（比如Sechelt，Nisga’a等地区的原住民土地）；保留地（Reserve Lands，政府规定的保留地）；或其他政府特别规定用途的土地，这些土地可以在被公司或信托等名义购买时，不需要做申报登记。
