关于农地的投资

2006年7月，一位华人花了177万加元在列治文（Richmond）市的5号路上买下了一块7.2英亩的农地。这块土地的面积相当于43.7中国亩，大约是29137平米，是一块很大面积的土地。

买这块地是作为投资用的，因为这块农地西侧3.2公里，就是列治文市的3号路，是该市最繁华的商业街。未来，随着城市人口的增加，政府必须腾出更多的土地作为住宅用地或商业用地，而一旦农地被重新规划为住宅地或商业地，那转手的利润是极其可观的。这是当时这位买农地的投资者的思路。

七年过去了，到了2014年。这7年里，温哥华的房价经历了巨大的涨幅，而这块农地却依然是农地，期望的投资回报依然在千里之外，于是该投资者在2014年10月将这块农地卖了，售价是220万。这样这块农地在7年里给这位投资者带来了24.3%的回报。

如果当初他把177万去投资独栋住宅，那么大约的回报是多少呢？ 在2006年7月，大温哥华地区的独栋住宅的平均房价是64.45万，而2014年10月的大温地区独栋住宅的平均房价是99.5万，投资回报是54.38%，也就是当初的177万能变成273万。

这个回报还是大温地区的平均房价回报。如果当初把钱投到温哥华西区，那么这7年的投资回报是86.46%，也就是177万能变成330万。

那有人可能会问，如果这个投资者继续持有该农地，说不定再过几年就等到了政府重新规划土地的机会从而发大财了呢？

答案就是加拿大与中国土地规划发展的不同处了。一些来温哥华的投资者依然带着国内土地投资的思路，但却没有去详细了解加拿大当地的政府土地发展规划和政策。

在BC省，省政府早在1973年便划定了全省的农业保留用地，以大温哥华地区为例，区内保留的农地总面积约为5万5000公顷，大约为13.6万英亩。而每个地方政府则必须根据省政府的农地政策相应作出地方发展规划。 

以华人众多的列治文市来说，过去二三十年涌入大量移民，但人口增长的压力并未让列治文市政府释出大批农地改建为住宅或商铺。在当初规格的大温地区保留农地中，列治文占了10%，近四十年来，列治文市政府释放出的农业保留用地十分有限。事实上，自1988年以来，列治文市政府仅释放出11.1公顷的农地做开发用途。至今，列治文市依然有4905公顷的保留农地，相当于列治文土地总面积的38%。 

下图中绿色面积为列治文市的保留农地。（此图来源于列治文市政府的网站）

当然，农业用地并不是不可能改建为住宅或商业用地的，BC省主管农地用途的单位是农业保留用地委员会，地方政府可以申请变更用途，农地业主也可以提出申请，只是申请过程冗长，手续繁复。如果是民间农地业主想要变更用途，必须先得到土地所在市政府的批准才可以将申请案提交农业保留用地委员会。

首先，申请方必须详读相关申请规定，先与市政府规划部官员进行讨论会议，接着在土地上插牌并在报纸上刊登广告以宣告申请用途变更意图，其次必须依序备齐所有文件与制图，送交市政府规划部。在规划部审核的期间，很可能有许多细节或额外资料必须补齐，此外，最重要的是举办听证会。在加拿大这个民主国家，地方开发过程中不可缺少的步骤便是公共协商，想要申请农地用途变更一定要通过公听会的程序。

市政府会告知大众公听会的时间与地点，关注用途变更的民众出席公听会表达意见，视登记发言民众多寡，公证会所需的时间长短和次数都不一样。之后，所有发言民众的意见都必须做成报告，连同申请函送交市议会表决。市议会可能要求再度举行公证会，或修正申请案，或直接否决申请，或通过送交农业保留用地委员会审批。如果委员会批准农地用途变更，通常都会带有条件，要不就是拒绝申请。

总而言之，农业用地的变更申请过程相当繁复，批准率非常低，其中所需的专业知识与运作程度甚高。所以，想要购买BC省农地投资的投资人必须寻求专业人士做好尽职调查，充分了解农地投资的机遇和风险，才不致做出投资回报非常低的投资。

以上讲的是关于农地投资，下面是这两年农地的一些新变化。

进两年，不少人也知道了投资农地等待政府重新规划为住宅或商用地的成功概率很低。但不少人发现，在列治文市，农地距离城市繁华区也就几公里，数分钟车程。如果购买农地来做住宅，还是有以下优点：

1. 因为农地一般面积很大，所以在农地上建房，可以建很大面积的豪宅。
2. 农地的地税比住宅的地税低很多，所以，在农地上建别墅，每年向政府交的地税能省不少钱。

随着越来越多人开始买农地建豪宅，政府也开始发现了这个漏洞，本来政府对农地征收很低的地税，是为了鼓励农民发展农业，但现在一些精明的人却买了农地建豪宅，还享受政府给农民的优惠。

于是，目前政府已经开始对不经营农业的农地进行税制改革。内容主要是提高非经营农地的物业估价，改变税务豁免与优惠规定，并且，对农地上建房的尺寸也将做出限制。

以下内容为2019年增加：

2017年6月份，列治文的一块农地20.2英亩的农地以920万加元售出，震惊农界。因为当时该农地的政府估价，仅有8万多元，成交价格达到了政府估价的100多倍。这个交易，揭示了一个现象，就是越来越多的农地没有被卖给农民，而是卖给了农地的投资者或建大别墅的人了。这些农地往往被用来建超大别墅，但因为农地的性质，业主每年给政府交的地税，却享受着政府给农地的优惠，每年仅有数千元。而这种大别墅，如果是居民用地，则每年的地税是几万元。

为了弥补这样一个漏洞，列治文市政府在2018年12月，规定列治文农地的建房面积上限，不得超过4300平尺（400平米），以保护列治文的农地不被巨兽住宅占据。

2019年2月，省政府推出全新的Bill52法案，该法案规定在全省的农地上建造的主要住宅，面积不能超过5400平尺（500平米）。但该法案也保留特例，就是如果农地上农民家庭人口多的话，可以建造第二套较小的住宅，但该住宅的建造需要获得审批。

2021年7月，省政府宣布对Bill52法案进行修改。原先的建造主要住宅面积不能超过5400平尺继续保留，但第二套住宅的功能被延展了，允许出租，或作为农工的宿舍，也可做旅游度假。而且第二套住宅的建筑面积限制也放宽了，可以建客房或套房，或者在主要住宅上直接增加居住面积。也就是说，根据新的法案，农地业主可以建造第二套房屋做度假别墅，或家庭旅馆等，当然农忙季节用作农工宿舍等更是没有问题。该新法案的实施日期是2021年12月31日。

这样的政策修改，显然让农地价格又面临起飞的状态了。